Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Таким образом, переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии является переустройством жилого помещения. Для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения должен обратиться в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр.
В составе предоставляемых собственником документов должен быть предоставлен подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства переустраиваемого жилого помещения.
Разработка проекта должна вестись на основании технических условий, полученных в порядке, определенном Постановлением правительства Российской Федерации от 13.02.200 г № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технический условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения».
После проведения реконструкции подключение объекта должно быть обеспечено в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 г. № 307 «О порядке подключения к си темам теплоснабжения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».
Поскольку система отопления многоквартирного дома представляет единую систему, состоящую из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии и другого оборудования, расположенного на этих сетях, соответственно проект должен быть разработан на реконструкцию системы отопления многоквартирного дома. Также должен быть разработан проект и на реконструкцию системы электроснабжения (газоснабжения) многоквартирного дома, если в качестве источника индивидуального отопления планируется использовать электрическое (газовое) оборудование.
При этом, представляемые собственниками жилых помещений в администрации проекты переустройства не соответствуют требованиям законодательства, поскольку техническая документация на весь дом не разрабатывается, обстоятельства влияния на состояние общедомовых инженерных систем отопления по причине использования автономного внутриквартирного отопления организацией-изготовителем проектов не исследуются, выводов о том, что установка автономного отопления в квартире не повлияет на гидравлический баланс системы отопления жилого дома, на перераспределение тепла в квартирах дома, не содержат.
Произвольный перевод жилого помещения в многоквартирном доме с центрального отопления на отопление с помощью электрического оборудования (электроконвекторами) несет в себе угрозу нарушения в работе системы электроснабжения многоквартирного дома и наступления чрезвычайных последствий.
В соответствии с Правилами № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии и другого оборудования, расположенного на этих сетях, а также электрическое (газовое) оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения.
Таким образом, принятие подобного решения без согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме может являться нарушением из законных интересов и прав.
Учитывая, что процедура перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии достаточно сложная и дорогостоящая, целесообразнее такой переход осуществлять не отдельно взятого жилого помещения, а в целом многоквартирного дома.
Переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии возможен при соблюдении требований, установленных ч. 15 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации от 27.07.2010 года № 190-ФЗ «О теплоснабжении».
В соответствии с данными требованиями запрещено использовать индивидуальные квартирные источники тепловой энергии, перечень которых определен правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Постановлением Российской Федерации от 16.04.2012 г. № 307. В данный перечень включены источники тепловой энергии, работающие на природном газе, не отвечающие требованиям определенным письмом Минстроя России от 15.10.2014 № 22588-ОД/04 «Об отоплении жилых помещений в многоквартирных домах».
Из изложенного следует, что перевод квартиры на индивидуальное отопление возможен лишь при осуществлении реконструкции всего многоквартирного дома с отключением жилого помещения от системы центрального отопления при наличии согласия всех собственников помещений в жилом доме.
Правовой запрет на переоборудование и перепланировку жилых домов и квартир (комнат), ведущих к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования также содержат положения п. 1.6, 1.7.1, 1.7.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Федеральным законом от 30.12.2009 г № 384-ФЗ «Технически регламент о безопасности задний и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения является одной из систем здания (пп. 21 п. 2 ст. 2), параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации, что отражается в техническом паспорте на дом (ч. 2 ст. 36).
Кроме того, переход на индивидуально отопление многоквартирного дома, подключенного к системе централизованного отопления, возможен только при наличии такового в схеме теплоснабжения муниципального образования.
